老人ホーム入所中の高齢者の自宅を売却？

前回、高齢者が老人ホームなどの介護施設に入所した場合の相続税の申告書の提出先について注意すべき点などを説明しましたが、老人ホームなどに転居した後の自宅を譲渡するタイミングについて、今回は取り上げてみたいと思います。

まず、高齢者が老人ホームに入る理由として、身体機能の低下で日常生活に介助が必要になった場合や認知機能の低下により危険が生じる場合、仕事や高齢化により十分な介護ができなくなったような場合などが考えられますが、いずれの場合も高齢者にとっては「生活の本拠」を移すことに他なりません。将来の介護リスクに備えて早めに入所するような場合には一時的な二重生活も考えられますが、介護リスクを考慮されるのであれば、ゆくゆくは自宅が必要で無くなるでしょう。

今回は空き家となった自宅の譲渡のタイミングに触れてみます。要は、高齢者が亡くなる前に処分（売却）してしまうのか、亡くなってから遺族が処分するのか、という点です。（前提として、①譲渡所得が算出される事、②自宅の家屋・土地とも高齢者の所有である事、③唯一の専用住居である事、④高齢者の独り暮らしであった事、とします。）

１-1　高齢者が生前に譲渡（売却）
居住用の住宅を譲渡した場合に3000万円までの特別控除が適用される、というのはよく知られていますが、転居した場合でも転居してから３年目の年末までに譲渡すれば、”居住用”という要件は満たすのです。実際には個々の事情を適用要件に当てはめて判断することになりますが、前提とした条件の元で３年以内（正確には転居してから３年目の年末まで）に自宅を譲渡すれば特例が適用されると考えられます。

1-2　相続税への影響（前提として、高齢者の遺族が課税対象になるとします。）
ご自身が老人ホームに入所したのだから、「居住用の特例があれば所得税もかからないし、相続が発生した時には評価がタイヘンな不動産が無くなるのだから、遺産分割も簡単になるだろう」と、子供たちの負担を軽減するおつもりで「売却してしまおう」と考えたなら、もう少し、深掘りして考える必要があります。

まず、相続税の課税価格の面から言うと、5000万円で売却できる不動産の相続税評価額は1000万円以上低くなります。それに、一定の要件を満たして「小規模宅地の特例」が適用できれば、最大80％の評価額の減額が見込めますから、譲渡見込み価額との差はかなり大きくなります。つまり、5000万円の不動産を生前に譲渡した場合は5000万円の預貯金に置き換わるだけで相続税の課税価格は5000万円となりますが、不動産で保持していた場合は相続税評価額が4000万円だとしても小規模宅地の特例で減額されれば800万円となり、実に4200万円もの価格差が生じます。実際の売却価格と相続税評価額の差がもっと大きければ価格差も大きくなります。

2-1　高齢者が死亡後に譲渡（相続人による譲渡）
不動産の所有者が亡くなったので、譲渡の当事者は相続により自宅を取得した相続人です。独り暮らしの高齢者が老人ホームに入所した事で空き家となった住宅を譲渡した時は、一定の要件を満たせば前述の「居住用不動産の譲渡」のような「空き家特例」が適用され、3000万円までの特別控除を受ける事ができます。ただ、もともと政府の「空き家対策」としてできた税制なのでマンションには適用されないとか、耐震基準を満たしていない家屋なら更地にしなければならないなど、適用要件は厳し目だと思います。

2-2　相続税への影響（前提として、高齢者の遺族が課税対象になるとします。）
前述1-2のとおり、相続財産は不動産となり相続税評価額で相続税の課税価格を計算します。要件を満たせば小規模宅地として80％という大きな減額措置が適用できるので影響は大きいと言えるでしょう。

3　まとめ
上に書いた事実から単純に考えると、「老人ホーム入所 → 自宅売却 → 相続税増加」と「老人ホーム入所 →空き家維持コスト・管理負担→相続税減少」を比較すればいいだけのように映りますが、次の点も考えてみてはどうでしょうか。

・高齢者の健康状態
・家族構成、相続人以外への贈与の意思
・自宅以外の財産内容
・相続人による自宅不動産の活用
など、高齢者の家族に係る個別事情

高齢者の年齢や健康状態から有効な生前贈与を行えば相続税の課税価格を引き下げられるかも知れません。何より、孫やひ孫、親戚やお世話になった人にも贈与する事もできます。また、不動産の立地次第では子供が念願の店を持ちたいと言うかも知れません。単純な収支計算で見えない”周囲の感情”も考慮して売却のタイミングを計ることが大切だと思います。