”引き渡し”と”残金決済”が済んでない土地【買主編】

人が亡くなるタイミングは計れませんから、たまたま、買主として土地の売買契約を交わした後で被相続が亡くなった時は「相続財産は何になるのか？」で悩まされることがあります。まだ、引き渡しを受けていないのだから”引き渡しを請求する権利”だとすれば、売買契約書に記載された取得価額が時価であると言えますが、すでに、売買は成立しているのだから、被相続人の”土地”として計上するのなら相続税評価額で計算されそうです。

前回は売主さんが亡くなった場合を説明しましたが、今回は買主さんに相続が発生した場合です。売主さんが”残代金請求権”として相続財産に計上するのなら、買主さんは”土地の引き渡しを受ける権利”で正解となります。ところが、売主さんの場合であれば、売買契約書で総額が決まっているので”残代金引渡し請求権”の時価は明らかですが、買主さんの場合、契約から相続開始までの期間が通常よりも長くなってしまうと、相続が発生した時点の評価額が時間経過の影響を受けて変動することが考えられます。

そのため、買主さんが売買契約後に土地の引き渡しを受けるまでに亡くなった場合は、原則として契約書に記載された取引金額で”引き渡しを受ける権利”を評価するとしながら、時間経過による評価額の修正を個別に施すことになります。相続税法に規定された評価方法の原則としては正しいのですが、引渡しを受けた後なら土地として路線価等で計算できる事に比べると煩雑な作業が必要になります。

そこで、国税では「買主に相続が開始した場合において、当該土地等を相続財産とする申告をしてもいいですよ。この土地を評価する方法は、路線価等を使った財産評価通達で計算しますよ」という旨の見解を公表していますので、実務的には単に”土地”として計上する事になります。なお、売主に支払う残代金は未払金として債務に計上されます。

国税庁ホームページ　質疑応答事例＞相続税・贈与税＞「相続開始時点で売買契約中であった不動産に係る相続税の課税」を参照しました。